IBS E CBS CHEGAM AOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO: REVISÃO PRECISA COMEÇAR AINDA EM 2026

Empresas que alugam galpões, centros de distribuição, escritórios e lojas terão um novo fator de custo a equacionar em seus contratos. A partir da Reforma Tributária do consumo, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis passam a se sujeitar ao IBS e à CBS, ainda que com alíquota reduzida em 70% em relação à alíquota geral dos dois tributos.

A redução amortece o impacto, mas não elimina a discussão sobre quem, entre locador e locatário, vai absorver esse custo adicional dentro da relação contratual.

Para Diego Kiçula, advogado, mestre em Direito pela FGV e sócio do Mattos, Engelberg Echenique Advogados, o período de transição não deve ser usado como justificativa para adiar a análise dos contratos. Na avaliação dele, a definição sobre quem assume determinado efeito tributário precisa ser negociada antes de o custo aparecer na cobrança — não depois. Por isso, 2026 é apontado como o momento adequado para revisar documentos, mapear exposições e, quando necessário, abrir negociação entre as partes.

A mudança tem base na Lei Complementar 214/2025, alterada posteriormente pela Lei Complementar 227/2026, que inseriu as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis no regime específico de IBS e CBS.

Até a Reforma, a locação de imóveis tinha tratamento próprio dentro da tributação sobre o consumo. Com a criação desse regime específico, surge uma variável nova, capaz de alterar o equilíbrio econômico de contratos já em vigor — sem que isso signifique, segundo Kiçula, uma resposta automática sobre qual parte arca com o custo.

O primeiro passo recomendado por ele é verificar como cada contrato distribui responsabilidades tributárias entre as partes. Cláusulas sobre encargos incidentes, alteração legislativa, recomposição do equilíbrio econômico, revisão de valores e repasse de despesas tendem a ganhar peso nesse cenário.

Kiçula separa duas questões que, segundo ele, são frequentemente confundidas: quem é o contribuinte perante o Fisco e como as partes distribuíram esse impacto dentro do contrato. Para o advogado, contratos empresariais de longo prazo exigem análise a partir do texto efetivamente negociado, sem presumir que o novo tributo será automaticamente suportado pelo proprietário ou repassado integralmente ao locatário.

Essa análise tende a ser mais sensível em contratos de longa duração, comuns em operações logísticas, industriais e no varejo — casos em que galpões e centros de distribuição costumam envolver vigência de vários anos, investimentos na adaptação do imóvel e estruturas específicas de reajuste.

Outra camada da análise envolve o regime tributário de cada parte. Como o modelo de IBS e CBS é não cumulativo e prevê apropriação de créditos para contribuintes do regime regular, o efeito econômico de uma mesma cobrança pode variar entre empresas.

Segundo Kiçula, olhar apenas para o percentual nominal do tributo pode levar a uma renegociação equivocada. Para ele, jurídico, fiscal e financeiro precisam avaliar em conjunto se há possibilidade de crédito, qual o regime de cada parte e qual é o efeito líquido da operação.

Contratos firmados antes da regulamentação da Reforma exigem atenção adicional: a legislação prevê regras de transição específicas para locações formalizadas anteriormente, o que torna a data de celebração e o registro do instrumento elementos relevantes para a análise caso a caso.

Desde janeiro, as empresas já cumprem obrigações acessórias de IBS e CBS em caráter de teste, sem recolhimento efetivo dos tributos neste primeiro ano. O cenário muda em 2027, quando a CBS avança na transição e os efeitos financeiros passam a ser mais concretos — o que reduz a janela para revisar contratos antes que o custo se materialize.

Na leitura de Kiçula, o efeito mais amplo da Reforma sobre o mercado imobiliário corporativo pode ser justamente aproximar áreas que, até aqui, analisavam os contratos de forma isolada. Segundo ele, em uma locação relevante já não basta o jurídico revisar a minuta separadamente, o financeiro projetar o valor do aluguel e a área imobiliária negociar a ocupação: a empresa precisa saber quanto a operação custa, quem assume cada obrigação e se o contrato permanece economicamente coerente ao longo da transição.

Editorial Notícias Fiscais