OPINIÃO – A NOVA TRIBUTAÇÃO DE IMÓVEIS COM O IBS/CBS: O QUE MUDA NA PRÁTICA?

Com a reforma tributária em curso, o setor imobiliário – antes relativamente blindado da tributação sobre o consumo – passa a integrar o novo sistema de IVA dual, por meio da incidência do IBS e da CBS nas operações com imóveis.

A compra, venda e até a locação de imóveis por empresas ou pessoas físicas que atuem de forma habitual no setor agora poderão ser tributadas. A novidade chama atenção por atingir receitas que até então escapavam do radar do ICMS e do ISS, como o aluguel – especialmente no caso de holdings patrimoniais ou locadores recorrentes.

As novas regras estabelecem critérios objetivos para considerar quando uma pessoa física se torna contribuinte do IBS/CBS, com limites de valores e número de operações anuais. Para quem atua com frequência na compra e venda ou aluga diversos imóveis, o impacto é significativo — tanto na obrigação de recolher tributo, quanto na necessidade de emitir documentos fiscais e manter controle tributário específico.

A lei complementar ainda prevê alíquotas reduzidas (ex: 14% para venda e 8,4% para locações) e tratamentos favorecidos em casos como moradia popular, reabilitação urbana e curta temporada. Mesmo assim, os percentuais não são desprezíveis — principalmente para quem antes estava fora da carga tributária sobre consumo.

Do ponto de vista técnico, a alteração é robusta: exige adaptação imediata por parte de incorporadoras, construtoras, holdings e até pessoas físicas com patrimônio imobiliário ativo. Os critérios de habitualidade, os regimes específicos e as regras de não cumulatividade tornam esse um dos pontos mais complexos da reforma tributária.

Ainda será preciso acompanhar como os fiscos estaduais e municipais aplicarão essas normas, e se haverá harmonização entre interpretação, fiscalização e prática de mercado. Uma coisa, no entanto, já é certa: o setor imobiliário entrou de vez no radar do consumo tributado — e ignorar isso pode custar caro.

Opinião técnica elaborada por nosso time jurídico com base na leitura da Lei Complementar nº 214/2025 e da EC nº 132/2023.

Fonte base: Artigo de Sidnei Rafael, publicado na Conjur em 21/07/2025.

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